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Der Finanzierungsprozess

5. Der Finanzierungsprozess

Für viele Finanzierungsvorhaben und Kapitalgeber hat sich ein dreistufiger Finanzierungsprozess etabliert. Das schrittweise Vorgehen verhindert, dass die Parteien spekulativ allzu weit in Vorleistung gehen müssen:

  1. Term Sheet – Eine Art Vorvertrag, mit welchem insbesondere zentrale Vertragskonditionen fixiert sowie Regelungen zur Kostenübernahme von Prüfungsprozessen getroffen werden. Da Term Sheets in der Regel einen Gremienvorbehalt vorsehen, ist ein Term Sheet für den Kapitalgeber weit weniger bindend als für den Antragssteller, welcher sich in jedem Falle zur Zahlung der Prüfungskosten und/oder einer Break-up Fee verpflichtet. 
  2. Kreditvertrag – Erst mit Unterzeichnung des Kreditvertrags verpflichtet sich der Kapitalgeber zur Bereitstellung sowie der Antragsteller zur Abnahme eines Darlehens.
  3. Auszahlung – Auch nach Vertragsunterzeichnung erfolgt keine Kapitalfreigabe, bis die vertraglich definierten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Auszahlungsvoraussetzungen erfassen Unterlagen, welche dem Kreditinstitut zum Zeitpunkt der Kreditentscheidung nicht vorlagen, weil sie
    1. noch nicht bestanden (z.B. fehlende Baugenehmigungen, unterzeichneter GÜ-Vertrag)
    2. bestanden, aber als gegeben vorausgesetzt worden sind (z.B. Versicherungsnachweise)
    3. sich erst aus dem Kreditvertrag ergeben (z.B. Grundschuldbestellungsurkunden).

Mit jedem Schritt nimmt dabei die Verbindlichkeit und damit auch der Detailgrad der bereitzustellenden Unterlagen zu.

Der Finanzierungsantrag

Ein Finanzierungsantrag erfüllt zwei Funktionen – zum einen wird dem Kapitalgeber ein konkretes Finanzierungsanliegen kommuniziert, zum anderen wird dieser durch mitgelieferte Unterlagen in die Lage versetzt, eine bindende Kreditentscheidung zu treffen. Ein professionell gestellter Finanzierungsantrag sollte die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

    1. Klarheit – Der Finanzierer muss eindeutig nachvollziehen können, wie viel Kapital von wem zu welchem Zweck und für welchen Zeitraum benötigt wird.
    2. Vollständigkeit – fehlende Unterlagen führen zu Nachfragezyklen, ziehen den Prozess in die Länge und riskieren nicht zuletzt den guten Willen der verantwortlichen Kreditbearbeiter.
    3. Kohärenz – Auch wenn sich Annahmen und Eckdaten über den Planungsprozess hin verändert haben können, müssen gelieferte Kalkulationen und Dokumente das Vorhaben widerspruchsfrei darstellen.

Praktisch besteht ein professioneller Finanzierungsantrag aus einem Finanzierungsexposé sowie einem Datenraum. Das Finanzierungsexposé fasst die Anfrage und alle relevanten Projektparameter in einem einzigen Dokument zusammen. Ein gutes Finanzierungsexposé sollte dem Adressaten in kurzer Zeit zu einer Ersteinschätzung verhelfen, welche durch die spätere Detailprüfung lediglich bestätigt wird. Dabei sollten auch mögliche Defizite des Vorhabens proaktiv angesprochen und durch mitgelieferte Lösungsansätze entschärft werden. 

Inhalte eines Finanzierungsexposés:

  1. Executive Summary
  2. Projekt
    1. Vorhabensbeschreibung – inklusive Status in Bezug auf Ankauf, Genehmigungen, Vergabe und Vorvertrieb / -vermietung.
    2. Visualisierungen
    3. Projektkalkulation Darstellung der avisierten Finanzierungsstruktur (Mittelherkunft), Mittelverwendung und Erlösprognose.
    4. Makro- / Mikrolage
  3. Darlehensnehmer
    1. Unternehmensdarstellung
    2. Referenzen
    3. Organigramm

Dokumentenliste

Zur Verifizierung der im Finanzierungsexposé gemachten Aussagen benötigt der Kapitalgeber Zugang zu den entsprechenden Projektunterlagen, welche in einem sauber strukturierten Datenraum zur Verfügung zu stellen sind. Die wichtigsten Dokumente sind in der nachfolgenden Tabelle zusammengefasst:

Projekt Darlehensnehmer
  • Projektbeschreibung
  • Projektkalkulation
  • Kaufvertrag (ggf. im Entwurf)
  • Mieter- oder Verkaufsliste
  • Dokumentation zum Baurecht
  • Objektfotos und Visualisierungen
  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Flurkarte
  • Grundrisse
  • Baubeschreibung
  • Flächenberechnungen
  • Bodengutachten
  • Relevante Verträge, insbesondere von Nachunternehmern, Mietern und Käufern
  • Testierte Jahresabschlüsse der letzten 2 Jahre
  • Aktuelle und testierte BWAs
  • Ausweiskopien der wirtschaftlich Berechtigten
  • Gesellschaftsverträge
  • Gesellschafterliste
  • Handelsregisterauszug
  • Organigramm
  • Referenzen auf Ebene der Gesellschaft sowie der handelnden Personen

Welche Dokumente genau gefordert werden und in welcher Phase diese vorzulegen sind, hängt hierbei vom Projekt sowie den Richtlinien des Kapitalgebers ab.

 

1. Basisinformation zur Projektfinanzierung
2. Unterschiede zur Bestandsfinanzierung
3. Bausteine der Finanzierung
4. Strukturierung einer Projektfinanzierung
6. Projektfinanzierung mit wenig oder keinem Eigenkapital